以兆瓦计而非平方米：亚太数据中心市场

亚太地区数据中心市场的衡量单位不是平方米，而是兆瓦。戴德梁行2025年下半年的研究揭示了一个悖论：该地区新增容量创纪录，可用容量却在减少。

数字中的亚太

• 新投运容量约1557兆瓦，开发管线新增5033兆瓦；
• 区域运营容量增至13763兆瓦；
• 总管线规模达到19371兆瓦：在建3677兆瓦，规划中15694兆瓦；
• 空置率一年内由12.4%降至10.9%。

中国大陆仍是最大市场，占区域运营容量的39%，即4.6吉瓦。年度最大变化是：印度新增285兆瓦，达到1.5吉瓦，超越日本成为第二大市场。东南亚占在建容量的31%（1123兆瓦），马来西亚领先（483兆瓦），其次是泰国（347兆瓦）和印度尼西亚（236兆瓦）。按目前速度，到2028年底澳大利亚、印度和日本将成为2吉瓦级市场，中国大陆将达到5吉瓦。

从宣布到建设

下半年的主要变化不在数字，而在阶段。人工智能和云投资仍是核心主题，但重心已从高调宣布转向规模化落地和资本整合。超大规模云服务商的项目从规划进入建设，运营商则聚焦电力可得性、可持续发展和高密度架构。

资本变得更加审慎。资金仍通过债务、股权和REIT结构进入，但投资者更看重规模、稳健的资产负债表和清晰的人工智能需求。并购转向平台整合和收购适合人工智能负载的资产。数据中心已牢固确立为核心基础设施资产类别。与此同时，监管复杂性、能源约束和地缘政治对选址的影响日益增强。

四类市场与规模

研究人员按十五项参数比较30个市场，并将其分为四类：

• 领跑市场：柔佛、东京、北京、孟买、悉尼、上海和墨尔本。占运营容量的55%和管线的49%，空置率最低，为6.7%。
• 成熟市场：首尔、雅加达、新加坡、香港、曼谷、吉隆坡和大阪。增长最快的一组：占容量的22%和管线的28%。
• 发展中市场：海得拉巴、金奈、广州、德里、台北、浦那和奥克兰。容量和管线各占9%，空置率17.7%。
• 新兴市场：堪培拉、班加罗尔、马尼拉、釜山、巴淡、胡志明市、河内、珀斯和布里斯班。份额由6%降至4%，空置率26%。

一个发人深省的对比：按总容量计，亚太最大的市场柔佛为3311兆瓦，东京3111兆瓦，北京2982兆瓦。北弗吉尼亚则为32960兆瓦，是其十倍。亚洲的增长起点很低，这既解释了增速，也解释了投资者的热情。

柔佛与东京：两极

马来西亚柔佛州迎来转折点。运营设施由12个增至21个，运营IT容量增长一倍多，由401兆瓦增至897兆瓦，一年增长124%。规划管线由822兆瓦增至2099兆瓦。空置率仅0.7%，而区域平均为10.9%。微软正在新山建设其在马来西亚的第二个云区域，Empyrion Digital宣布建设200兆瓦园区。附近正在打造投资60亿美元的南柔佛可再生能源走廊：最高4吉瓦光伏发电和5.12吉瓦时储能。但电力和水资源的可得性正在下降，电价不断上涨。

东京占日本运营容量的77%，空置率由9%收窄至5.6%。需求快于供应投放，企业因此提前预订容量。政府以“瓦特-比特协同”倡议作出回应：不是把电送到算力旁，而是把算力搬到电力富余的地区。经济产业省拨款725亿日元（4.7亿美元）支持五个国家级人工智能超算项目，其中最大一笔501亿日元拨给了樱花互联网（Sakura Internet）。与此同时，理化学研究所、富士通和英伟达正在研发FugakuNEXT，这是一套人工智能与高性能计算混合系统，目标是硬件性能比现有“富岳”提升五倍以上。

新加坡、悉尼、孟买、首尔、曼谷

• 新加坡：约1043兆瓦，在建仅20兆瓦，空置率4.9%。第二轮招标在严格的绿色条件下提供至少200兆瓦，裕廊岛700兆瓦园区可使全国供应增加约50%。
• 悉尼：空置率由5.2%降至3.0%，管线增长17%至1.3吉瓦。OpenAI与NextDC正在探讨建设最高550兆瓦的Stargate人工智能数据中心。
• 孟买：一年增长42%，由542兆瓦增至768兆瓦，空置率约6%。微软宣布在印度投资175亿美元，亚马逊计划到2030年投资超过350亿美元。
• 首尔：增长16%至601兆瓦，管线增长43%至921兆瓦；由于电力和土地短缺，约30%的市场已位于传统集群之外。
• 曼谷：在建容量由46兆瓦跃升至347兆瓦，管线增长超过300%至约945兆瓦；已批准36个项目，金额超过231亿美元。

哪些市场供过于求

在几乎没有可用容量的市场旁边，也有一半面积空置的市场：

• 空置率最低：柔佛0.7%，悉尼3.0%，新加坡4.9%，东京5.6%，孟买6.3%，首尔6.9%；
• 供应过剩：曼谷17.6%，香港19.1%，雅加达24.9%，胡志明市35.4%，珀斯39.5%，马尼拉47.9%。

趋势比水平更重要。雅加达空置率由36.0%降至24.9%，胡志明市由54%降至35%，德里在容量增长41%的同时由37%降至10.6%。马尼拉则反向而行：半年上升3.9个百分点。奥克兰在AWS云区域上线后，空置率由9.6%升至12.3%，这是小市场跳跃式扩张的正常代价。香港则较为特殊：空置率维持在19%左右，但规划和在建的16个项目将带来约670兆瓦容量，政府在沙岭推出的招标项目将在与内地交界处提供25万平方米的新空间。

电力、水、海缆与2026年

把各市场的情况放在一起看，就会发现制约因素已经转移。资本充足，需求明确，瓶颈变成了电力、水和网络容量。

• 电力决定地理布局：东京把算力迁往电力富余地区，首尔向外围扩展，柔佛建设光伏走廊，新加坡只在低碳供电条件下批准新增容量。西澳大利亚州计划替代1.4吉瓦煤电并新增2.6吉瓦风电和光伏，使珀斯对全天候负载更具吸引力。
• 水成为设计参数：柔佛的零蒸发闭环冷却和新加坡的海水冷却已是获得许可的条件，而非营销噱头。
• 连通性决定人工智能可在何处落地：Bifrost海缆（新加坡直达美国西海岸）和Asia Direct Cable投入运营，连接澳大利亚和泰国的TalayLink已宣布建设。

尽管面临美国关税压力，该行业仍保持高速增长。研究人员预计，2026年在人工智能、云计算和企业数字化的推动下需求将进一步加速，且需求仍将集中在超大规模和人工智能部署，而非量子计算等新兴技术。数据中心市场综述读起来越来越像能源综述。