Мегаватты вместо метров: рынок ЦОД Азиатско-Тихоокеанского региона

Рынок центров обработки данных (ЦОД) в Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР) измеряется не квадратными метрами, а мегаваттами. Исследование Cushman & Wakefield за второе полугодие 2025 года показывает парадокс: регион ввёл рекордные мощности, но свободных стало меньше.

Регион в цифрах

• введено в эксплуатацию около 1 557 МВт новых мощностей, портфель проектов прибавил 5 033 МВт;
• действующие мощности региона выросли до 13 763 МВт;
• совокупный портфель достиг 19 371 МВт: 3 677 МВт строится, 15 694 МВт в планах;
• доля незанятых мощностей сократилась с 12,4 % до 10,9 % за год.

Материковый Китай остаётся крупнейшим рынком: 39 % действующих мощностей региона, или 4,6 ГВт. Главная перестановка года: Индия, добавив 285 МВт, вышла на 1,5 ГВт и обошла Японию, став вторым рынком. Юго-Восточная Азия держит 31 % строящихся мощностей (1 123 МВт), лидирует Малайзия (483 МВт), за ней Таиланд (347 МВт) и Индонезия (236 МВт). При текущих темпах к концу 2028 года Австралия, Индия и Япония станут рынками по 2 ГВт, а материковый Китай достигнет 5 ГВт.

От анонсов к стройке

Главный сдвиг полугодия не в цифрах, а в фазе. Инвестиции в ИИ и облако остались основной темой, но акцент сместился от громких заявлений к реализации и консолидации капитала. Проекты гиперскейлеров переходили из планирования в стройку, а операторы сосредоточились на доступности электроэнергии, устойчивом развитии и высокоплотных архитектурах.

Деньги стали дисциплинированнее. Капитал приходит через долг, акционерное финансирование и структуры REIT, но инвесторы выбирают масштаб, прочный баланс и понятный спрос со стороны ИИ. Сделки слияния и поглощения сместились к консолидации платформ и покупке активов, готовых к нагрузкам ИИ. ЦОД окончательно стали базовым инфраструктурным классом активов. При этом регуляторная сложность, энергетические ограничения и геополитика всё сильнее влияют на выбор площадок.

Четыре группы рынков и масштаб

Исследователи сравнивают 30 рынков по пятнадцати параметрам и делят их на четыре группы:

• Локомотивы: Джохор, Токио, Пекин, Мумбаи, Сидней, Шанхай и Мельбурн. 55 % действующих мощностей и 49 % портфеля при самой низкой вакантности, 6,7 %.
• Сформировавшиеся: Сеул, Джакарта, Сингапур, Гонконг, Бангкок, Куала-Лумпур и Осака. Самая быстрорастущая группа: 22 % мощностей и 28 % портфеля.
• Развивающиеся: Хайдарабад, Ченнаи, Гуанчжоу, Дели, Тайбэй, Пуна и Окленд. По 9 % мощностей и портфеля, вакантность 17,7 %.
• Формирующиеся: Канберра, Бенгалуру, Манила, Пусан, Батам, Хошимин, Ханой, Перт и Брисбен. Доля сократилась с 6 % до 4 %, вакантность 26 %.

Отрезвляющее сравнение: совокупный фонд Джохора, крупнейшего рынка АТР по этому показателю, составляет 3 311 МВт, Токио 3 111 МВт, Пекина 2 982 МВт. Северная Вирджиния - 32 960 МВт, в десять раз больше. Азиатский рост идёт с очень низкой базы, и это объясняет и темпы, и аппетит инвесторов.

Джохор и Токио: два полюса

Малайзийский штат Джохор пережил перелом. Число действующих объектов выросло с 12 до 21, действующая ИТ-мощность более чем удвоилась: с 401 до 897 МВт, плюс 124 % за год. Портфель планов вырос с 822 до 2 099 МВт. Вакантность всего 0,7 % при средней по региону 10,9 %. Microsoft строит второй малайзийский облачный регион в Джохор-Бару, Empyrion Digital заявила кампус на 200 МВт. Рядом создаётся Южно-Джохорский коридор возобновляемой энергетики стоимостью 6 млрд долларов: до 4 ГВт солнечной генерации и 5,12 ГВт·ч накопителей. Но доступность энергии и воды сокращается, а тарифы растут.

Токио держит 77 % действующих мощностей Японии, вакантность сжалась с 9 % до 5,6 %. Спрос опережает ввод, поэтому компании резервируют мощности заранее. Государство отвечает инициативой Watt-Bit Collaboration: возить не электричество к вычислениям, а вычисления к электричеству, в регионы с избытком энергии. Министерство экономики выделило 72,5 млрд иен (470 млн долларов) на пять национальных программ ИИ-суперкомпьютинга, крупнейший транш в 50,1 млрд иен получила Sakura Internet. Параллельно RIKEN, Fujitsu и NVIDIA разрабатывают FugakuNEXT, гибридную систему ИИ и высокопроизводительных вычислений с целью более чем пятикратного роста аппаратной производительности относительно нынешнего Fugaku.

Сингапур, Сидней, Мумбаи, Сеул, Бангкок

• Сингапур: около 1 043 МВт, в стройке лишь 20 МВт, вакантность 4,9 %. Второй конкурс даёт не менее 200 МВт на жёстких зелёных условиях, а парк на 700 МВт на острове Джуронг может увеличить национальное предложение примерно на 50 %.
• Сидней: вакантность упала с 5,2 % до 3,0 %, портфель вырос на 17 % до 1,3 ГВт. OpenAI и NextDC прорабатывают ИИ-ЦОД Stargate мощностью до 550 МВт.
• Мумбаи: за год плюс 42 %, с 542 до 768 МВт, вакантность около 6 %. Microsoft заявила 17,5 млрд долларов инвестиций в Индию, Amazon более 35 млрд долларов к 2030 году.
• Сеул: плюс 16 % до 601 МВт, портфель плюс 43 % до 921 МВт; около 30 % рынка уже за пределами традиционных кластеров из-за нехватки энергии и земли.
• Бангкок: строящиеся мощности подскочили с 46 до 347 МВт, портфель вырос более чем на 300 % до примерно 945 МВт; одобрено 36 проектов на сумму свыше 23,1 млрд долларов.

Где предложение обогнало спрос

Рядом с рынками, где свободных мощностей почти нет, есть рынки с половиной пустующих площадей:

• минимальная вакантность: Джохор 0,7 %, Сидней 3,0 %, Сингапур 4,9 %, Токио 5,6 %, Мумбаи 6,3 %, Сеул 6,9 %;
• избыток: Бангкок 17,6 %, Гонконг 19,1 %, Джакарта 24,9 %, Хошимин 35,4 %, Перт 39,5 %, Манила 47,9 %.

Динамика важнее уровня. В Джакарте вакантность упала с 36,0 % до 24,9 %, в Хошимине с 54 % до 35 %, в Дели с 37 % до 10,6 % при росте мощностей на 41 %. Манила движется в обратную сторону: плюс 3,9 процентного пункта за полугодие. В Окленде после запуска облачного региона AWS вакантность выросла с 9,6 % до 12,3 %: нормальная цена скачкообразного расширения на небольшом рынке. Гонконг стоит особняком: вакантность держится около 19 %, но 16 проектов в планах и стройке обещают около 670 МВт, а правительственный тендер в Сэнди-Ридж должен дать 250 000 кв. м площадей у границы с материковым Китаем.

Энергия, вода, кабели и 2026 год

Если сложить сюжеты всех рынков, окажется, что ограничение сместилось. Капитал доступен, спрос очевиден, а узкими местами стали электроэнергия, вода и пропускная способность связи.

• Энергия определяет географию: Токио переносит вычисления в энергоизбыточные регионы, Сеул уходит на периферию, Джохор строит солнечный коридор, Сингапур пускает мощности только под низкоуглеродное снабжение. В Западной Австралии замещение 1,4 ГВт угольной генерации и ввод 2,6 ГВт ветровых и солнечных мощностей делают Перт интереснее для круглосуточных нагрузок.
• Вода стала проектным параметром: замкнутое охлаждение без испарения в Джохоре и охлаждение морской водой в Сингапуре уже условие разрешений, а не маркетинг.
• Связность решает, где возможен ИИ: заработали кабели Bifrost (прямой маршрут Сингапур - западное побережье США) и Asia Direct Cable, анонсирован TalayLink между Австралией и Таиландом.

Несмотря на тарифное давление со стороны США, сектор сохранил высокие темпы. На 2026 год исследователи ждут дальнейшего ускорения спроса за счёт ИИ, облака и цифровизации компаний, причём спрос останется сосредоточенным вокруг гиперскейл- и ИИ-проектов, а не вокруг квантовых вычислений. Обзор рынка ЦОД всё больше читается как обзор энергетики.